Durant la période sous revue, Allreal a réalisé un résultat opérationnel de CHF 142,9 millions, nettement supérieur au résultat de l’année précédente (2021: CHF 133,3 millions) et qui constitue un nouveau record. Cette progression de 7,2% s’explique essentiellement par l’augmentation des revenus locatifs dans le secteur d’activité Immobilier, par le faible niveau persistant des charges financières et par les effets positifs exceptionnels dans le domaine fiscal.

Effets de la réévaluation compris, le résultat de l’entreprise a en revanche reculé par rapport à l’année précédente avec CHF 154,7 millions (2021: CHF 182,6 millions). Ce recul est imputable à la baisse des bénéfices réalisés sur la plus-value des immeubles de placement par rapport à l’année précédente, qui se sont élevés à CHF 16,5 millions, (2021: CHF 64,3 millions).

Le conseil d’administration propose à l’assemblée générale du 21 avril 2023 une distribution de CHF 7.00 par action, inchangée par rapport à l’année précédente. Ce montant se compose d’un dividende ordinaire de CHF 3.50 par action et d’un versement des réserves issues d’apports en capital de CHF 3.50 par action, exonéré d’impôt pour les investisseurs privés suisses.

Hausse significative des revenus locatifs dans le secteur d’activité Immobilier

Dans le secteur d’activité Immobilier, Allreal a augmenté les revenus locatifs de 4,8% par rapport à l’année précédente, les portant à CHF 214,2 millions (2021: CHF 204,4 millions). Cette forte hausse s’explique par l’expansion du portefeuille d’immeubles de rendement en Suisse romande et par le maintien d’un faible taux de vacance.

Avec 1,6%, le taux de vacance cumulé est resté au même niveau que l’année passée et est également très faible en comparaison avec la branche. Le faible taux de vacance a en outre eu un effet positif sur le rendement net, qui s’est établi au niveau appréciable de 3,8%.

Au cours de la période sous revue, les charges directes afférentes aux immeubles de rendement sont restées stables à CHF 27,4 millions, soit très légèrement moins que l’année précédente. Le ratio des frais était de 12,8%.

Fin décembre 2022, en raison de considérations dans le domaine ESG et de l’absence de potentiel de plus-value, l’entreprise a cédé deux immeubles résidentiels à Bâle pour un montant de CHF 62,5 millions, soit environ 2,6% au- dessus de la valeur de marché.

L’évaluation des immeubles de placement par un expert externe en évaluation immobilière a été fortement influencée par la hausse importante des taux d’actualisation et de capitalisation d’environ 40 points de base en moyenne. De plus, des investissements plus importants en vue de la mise en œuvre de la stratégie de durabilité ont été pris en compte dans les modèles d’évaluation. Malgré cela, la hausse simultanée des loyers et la qualité généralement élevée du portefeuille, avec des taux de vacance et des charges immobilières faibles, ont permis d'obtenir un résultat de réévaluation positif prouvant la valeur du portefeuille.

En dépit de la vente des deux immeubles de Bâle, il en a résulté une valeur de marché du parc immobilier de CHF 5,10 milliards, soit une baisse de seulement CHF 8,6 millions par rapport à la date de référence de l’année précédente (31.12.2021: CHF 5,11 milliards).

Dans le secteur d’activité Immobilier, Allreal a réalisé un résultat de CHF 133,6 millions (2021 : CHF 123,4 millions), hors effet de réévaluation.

Contribution réjouissante du secteur d’activité Entreprise générale aux bénéfices

Dans le secteur d’activité Entreprise générale, le résultat a légèrement progressé, atteignant CHF 54,6 millions (2021: CHF 53,4 millions). Comme lors de l’exercice précédent, l’entreprise a profité d’effets exceptionnels liés à la vente de biens en cours de réalisation, ainsi que, dans le même temps, d’une amélioration de la rentabilité des activités tierces.

En dépit d’un contexte de marché exigeant, avec des difficultés d’approvisionnement pour plusieurs matériaux de construction et une hausse des coûts de production, la branche Réalisation a significativement amélioré la marge brute des projets de tiers, qui s’est élevé à 11,0% par rapport à l’année précédente (2021: 9,1%). Au cours de la période sous revue, le volume de projets traité par l’entreprise générale a été de CHF 319,6 millions (2021: CHF 343,2 millions), dont 22,4% de projets propres. Le revenu des réalisations de l’entreprise générale a augmenté pour s’établir à CHF 27,2 millions (2021: CHF 24,5 millions).

À Rümlang (ZH), l’entreprise s’est séparée du dernier tronçon de la réserve de développement Bäuler, profitant ainsi des prix élevés des terrains à bâtir. Avec les ventes de logements en propriété à Winterthour (ZH) et trois projets en Suisse romande, la vente d’immeubles en cours de réalisation affiche un résultat honorable de CHF 17,2 millions (2021: CHF 21,0 millions).
Les charges d’exploitation sont passées à CHF 48,3 millions, soit une augmentation de 20,4% par rapport à l’exercice précédent (2021: CHF 40,2 millions), principalement imputable à l’expansion menée en Suisse romande l’année passée. Le résultat d’exploitation s’est élevé à CHF 13,9 millions (2021: CHF 20,9 millions).

À la date de référence, Allreal disposait d’une réserve de travail garantie d’environ CHF 611 millions, ce qui assure une exploitation des capacités existantes pour environ deux ans. Le volume d’investissement potentiel traité par la branche Développement est largement supérieur à CHF 2,0 milliards.

Cette division joue donc un rôle clé dans la libération du futur potentiel de croissance et contribue de manière déterminante à l’exploitation des capacités de la branche Réalisation.

Durant l’exercice 2022, le secteur d’activité Entreprise générale a réalisé un résultat de CHF 12,3 millions (2021: CHF 13,8 millions).

Renforcement du financement

Allreal finance jusqu’à deux tiers de ses engagements financiers via le marché des capitaux. En raison de la hausse des taux d’intérêt, il a été décidé de ne pas faire de nouveau appel au marché des capitaux durant la période sous revue.

À la date de référence et par rapport à l’année précédente, les engagements financiers ont diminué de CHF 116,2 millions pour s’établir à CHF 2,61 milliards (31.12.2021: CHF 2,73 milliards). 50,9% étaient affectés aux emprunts obligataires, 21,0% aux hypothèques à taux fixe et 28,1% aux avances à terme fixe.

Au 31 décembre 2022, le taux d’intérêt moyen pour les engagements financiers était de seulement 0,86% et la durée moyenne du taux d’intérêt fixe était de 37 mois (31.12.2021: 44 mois).

La réduction de la dette financière nette a en outre permis un renforcement significatif du ratio prêt/valeur et du ratio de fonds propres, confirmant la stabilité financière d’Allreal.

Les fonds propres du groupe sont montés à CHF 2,60 milliards, ce qui correspond à un capital propre par action (NAV) de CHF 179.75 avant impôts différés. Au 31 décembre 2022, le ratio de fonds propres s’établissait à 45,6%, le net gearing à 99,9% et le taux de couverture des intérêts à 11,5% (31.12.2021: 44,1% / 103,7% / 12,9%).

Baisse des bénéfices attendue en 2023

Dans le secteur d’activité Immobilier, Allreal réalisera un résultat d’exploitation (EBIT) du même niveau que celui de l’année précédente en raison de la hausse des revenus locatifs. Malgré la hausse des honoraires et des bénéfices liés aux activités de construction, l’entreprise générale devrait réaliser un résultat plus faible, car les bénéfices sur ventes seront moins élevés en 2023 du fait de la cyclicité de leur comptabilisation.
Avec une ’augmentation notable des charges financières nettes et la disparition d’effets positifs exceptionnels dans le domaine fiscal, des répercussions sur le résultat opérationnel sont probablement à prévoir.

C’est pourquoi Allreal table sur un résultat opérationnel inférieur pour l’exercice 2023.