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Hausse significative du bénéfice net sans effet de valorisation au cours de l’exercice 2018
Taille de la police:
Hausse de 4% du chiffre d’affaires à CHF 197 millions
Croissance de 23% de l’EBIT à CHF 74.6 millions
Hausse du bénéfice net sans effet de réévaluation de 33% à CHF 36 millions
Acquisitions et investissements de CHF 242 millions dans le portefeuille
Hausse des revenus locatifs à CHF 55 millions, croissance des revenus locatifs like-for-like de 1.7%
Nouvelle baisse du taux de vacance à 2.9%
Augmentation de la NAV par action avant impôts différés en lien avec les immeubles à CHF 59.59
Dividende inchangé de CHF 2.35 par action proposé
Investis a enregistré l’an dernier un excellent exercice. Le succès du segment Properties se base sur la croissance du portefeuille, à une augmentation organique des revenus locatifs, à nouveau un effet positif de la réévaluation ainsi qu’à des gains de cession. Le segment Real Estate Services affiche également une croissance organique. Comme prévu, les coûts de financement ont à nouveau pu être diminués.
Investis augmente son bénéfice net sans effet de réévaluation
Le chiffre d’affaires enregistré en 2018 se monte à CHF 197 millions (année précédente: CHF 190 millions). L’EBITDA avant réévaluations et gains de cession a ainsi progressé de 6% pour atteindre CHF 39.7 millions (année précédente: CHF 37.3 millions). Compte tenu des gains dus aux réévaluations et aux cessions, l’EBIT s’est accru de 23% pour se monter à CHF 74.6 millions (année précédente: CHF 60.9 millions).
Les taux d’intérêt moyens ont à nouveau pu être réduits et se montent à 0.5% (année précédente: 0.7%). De ce fait, les coûts de financement ont diminué à CHF 3.9 millions (année précédente: CHF 4.1 millions), malgré un niveau de dette financière plus élevé. Les charges fiscales ont atteint CHF 16.4 millions au cours de l’exercice, ce qui équivaut à un taux d’imposition effectif normalisé de 23.1%.
Le bénéfice du groupe s’élève à CHF 54.4 millions (année précédente: CHF 57.6 millions) et le bénéfice par action à CHF 4.27 (année précédente: CHF 4.49). Le bénéfice net sans effet de réévaluation a pu être augmenté considérablement (+33%) à CHF 35.6 millions (année précédente: CHF 26.8 millions).
La valeur nette d’inventaire (NAV) par action sans impôts différés en lien avec les immeubles s’est accrue par rapport à l’année précédente (CHF 55.91) pour atteindre CHF 59.59.
Properties: revenus locatifs augmentés à CHF 55 millions
Investis a enregistré un très bon résultat dans le segment Properties. Les investissements dans le portefeuille et dans les projets de développement se sont poursuivis (CHF 242 millions, CHF 131 millions l’année précédente). Les revenus locatifs se sont accrus de 16% à CHF 55.0 millions (année précédente: CHF 47.5 millions), ce qui correspond sur une base comparable (like-for-like) à une hausse de 1.7% (année précédente: 1.9%). Par rapport à l’année précédente (3.5%), le taux de vacance a de nouveau pu être réduit et se monte à 2.9%, un taux bas en comparaison du secteur.
Les charges liées aux immeubles reflètent les besoins de rénovation légèrement plus élevés de certains immeubles nouvellement acquis. Compte tenu des revenus locatifs plus élevés et des taux d’escompte plus bas, les gains de réévaluation se sont montés à CHF 24.2 millions (année précédente: CHF 25.0 millions). Grâce à la vente de certains immeubles, des gains de cession d’un montant de CHF 12.8 millions ont été enregistrés (année précédente: CHF 0.7 million).
Globalement, le résultat d’exploitation (EBIT) dans le segment Properties s’est accru de 24% à CHF 71.9 millions (année précédente: 58.0 millions). À la fin de l’année, la valeur du portefeuille a pu être augmentée de 20% à CHF 1,345 millions (année précédente: CHF 1,121 millions) et se base sur un état locatif annuel de CHF 57.7 millions. À la date de référence, le portefeuille comprenait 157 immeubles avec 2,911 unités résidentielles.
Segment Real Estate Services – réorganisation terminée
Dans le segment Real Estate Services, le chiffre d’affaires a été, avec un montant de CHF 148 millions, légèrement supérieur à l’année précédente. Alors que les résultats dans le secteur Property Management ont été supérieurs aux attentes, 2018 a été une année exigeante pour le secteur Facility Services, marquée par le rebranding de tous les services de conciergerie sous une seule marque et par des coûts de réorganisation correspondants. Le résultat d’exploitation (EBIT) réalisé dans le segment Real Estate Services a atteint CHF 7.7 millions (année précédente: CHF 7.8 millions) et la marge EBIT s’est montée à 5.2% (année précédente: 5.3%).
Dans le Property Management, le chiffre d’affaires a connu une croissance organique de 1.9% malgré des ajustements au niveau des mandats. Les mesures d’amélioration du résultat mises en place les années précédentes ont permis d’augmenter encore la rentabilité opérationnelle. Grâce à la conclusion de nouveaux contrats de mandat, le volume de location géré a pu être augmenté à CHF 1.74 milliard (année précédente: CHF 1.68 milliard).
Le chiffre d’affaires de Facility Services a connu comme prévu une évolution plus modérée, avec une croissance organique de 0.4%, un niveau quasiment identique à l’année précédente. Les coûts dus à la fusion des marques se sont répercutés sur la marge EBIT. La réorganisation de cette activité a été concrétisée avec succès, créant ainsi les bases permettant la poursuite de la croissance et une rentabilité plus élevée.
Bilan très solide – loan-to-value toujours bas avec un taux de 41%
Le total du bilan a augmenté au 31 décembre 2018 de 15% à CHF 1.4 milliard avec un ratio de fonds propres confortable de plus de 40%. Les dettes financières porteuses d’intérêt ont conduit à un loan-to-value de 41%, un taux bas en comparaison du secteur. La provision significative pour impôts différés s’est accrue pour se monter à CHF 178 millions (année précédente: CHF 155 millions).
Assemblée générale 2019
Le versement d’un dividende inchangé de CHF 2.35 par action, sous la forme d’un prélèvement sur les réserves issues d’apports de capitaux, sera proposé aux actionnaires d’Investis lors de l’assemblée générale du 29 avril 2019 à Zurich. Cela correspond à un ratio de distribution du dividende de 55%. Tous les membres du Conseil d’administration et du Comité de rémunération se mettent à disposition en vue d'une réélection.
Événements postérieurs à la date de clôture
En février 2019, Investis a placé un nouvel emprunt obligataire à hauteur de CHF 140 millions, avec un coupon de 0.773% et une échéance de deux ans. Les fonds ainsi levés ont servi au refinancement de l'emprunt obligataire du même montant arrivé à échéance en février 2019.
La mise en œuvre de la stratégie de financement par une dette senior non sécurisée (unsecured senior debt) a été effectuée avec succès au premier trimestre 2019. Un premier contrat de crédit sans garantie a pu être conclu à la mi-mars 2019.
La vente déjà annoncée de la filiale à 100% Régie du Rhône Crans-Montana SA, Lens, a été concrétisée comme prévu le 28 février 2019. Investis a par ailleurs vendu la moitié de ses actions au sein de la société de développement La Foncière de la Dixence et continue à y détenir une participation de 41.7% au 25 mars 2019.
Investis a mandaté CBRE (Geneva) SA en tant qu’expert externe indépendant pour l’estimation de l’ensemble du portefeuille immobilier. CBRE effectuera pour la première fois les évaluations dans le cadre des résultats semestriels 2019 et succède ainsi à Wüest Partner AG après six ans d'excellente collaboration dans cette fonction.
Environnement de marché et perspectives 2019
Le portefeuille d’Investis est composé principalement d’immeubles d’habitation dans le segment de prix moyen et bénéficiant d’une situation centrale dans la région de l’arc lémanique. La forte demande en raison de la persistance des mouvements migratoires, associée au changement démographique et à un faible taux d’objets neufs dans des situations centrales, continue de se répercuter de manière positive sur la situation en matière de location.
Pour le segment Real Estate Services, la situation reste exigeante. L’automatisation croissante des processus opérationnels permet des processus de travail plus courts et plus efficaces. Au cours de l’exercice écoulé, Investis a pris des participations au sein de start-up innovantes dans le secteur immobilier afin de développer ensemble des solutions numériques.
Le monde du travail est également en mutation aujourd’hui. Le besoin de flexibilité s’est fortement accru et les bureaux classiques sont de plus en plus remplacés par des espaces de coworking (espaces de travail partagés). Investis n’est pas resté insensible à cette tendance et a élaboré un premier projet pilote sous la marque «OurPlace». Le premier emplacement OurPlace se trouve dans un immeuble d’Investis à Morges et a été récemment inauguré.
Investis célèbre en 2019 son 25e anniversaire et donc également son histoire à succès riche en événements. Grâce au modèle d’affaires, à la stratégie et à la politique de placement choisis, le Conseil d’administration et la direction du groupe sont convaincus d’être toujours bien positionnés dans un contexte de marché exigeant pour poursuivre cette histoire à succès.
Investis prévoit de continuer à développer durablement son portefeuille immobilier grâce à l’acquisition d’immeubles de placement dans des endroits attrayants, avec un accent sur la région de l’arc lémanique. L’autre objectif à moyen terme pour 2019, la marge d’EBIT élevée à un chiffre dans le segment Real Estate Services, est confirmé.
Croissance de 23% de l’EBIT à CHF 74.6 millions
Hausse du bénéfice net sans effet de réévaluation de 33% à CHF 36 millions
Acquisitions et investissements de CHF 242 millions dans le portefeuille
Hausse des revenus locatifs à CHF 55 millions, croissance des revenus locatifs like-for-like de 1.7%
Nouvelle baisse du taux de vacance à 2.9%
Augmentation de la NAV par action avant impôts différés en lien avec les immeubles à CHF 59.59
Dividende inchangé de CHF 2.35 par action proposé
Investis a enregistré l’an dernier un excellent exercice. Le succès du segment Properties se base sur la croissance du portefeuille, à une augmentation organique des revenus locatifs, à nouveau un effet positif de la réévaluation ainsi qu’à des gains de cession. Le segment Real Estate Services affiche également une croissance organique. Comme prévu, les coûts de financement ont à nouveau pu être diminués.
Investis augmente son bénéfice net sans effet de réévaluation
Le chiffre d’affaires enregistré en 2018 se monte à CHF 197 millions (année précédente: CHF 190 millions). L’EBITDA avant réévaluations et gains de cession a ainsi progressé de 6% pour atteindre CHF 39.7 millions (année précédente: CHF 37.3 millions). Compte tenu des gains dus aux réévaluations et aux cessions, l’EBIT s’est accru de 23% pour se monter à CHF 74.6 millions (année précédente: CHF 60.9 millions).
Les taux d’intérêt moyens ont à nouveau pu être réduits et se montent à 0.5% (année précédente: 0.7%). De ce fait, les coûts de financement ont diminué à CHF 3.9 millions (année précédente: CHF 4.1 millions), malgré un niveau de dette financière plus élevé. Les charges fiscales ont atteint CHF 16.4 millions au cours de l’exercice, ce qui équivaut à un taux d’imposition effectif normalisé de 23.1%.
Le bénéfice du groupe s’élève à CHF 54.4 millions (année précédente: CHF 57.6 millions) et le bénéfice par action à CHF 4.27 (année précédente: CHF 4.49). Le bénéfice net sans effet de réévaluation a pu être augmenté considérablement (+33%) à CHF 35.6 millions (année précédente: CHF 26.8 millions).
La valeur nette d’inventaire (NAV) par action sans impôts différés en lien avec les immeubles s’est accrue par rapport à l’année précédente (CHF 55.91) pour atteindre CHF 59.59.
Properties: revenus locatifs augmentés à CHF 55 millions
Investis a enregistré un très bon résultat dans le segment Properties. Les investissements dans le portefeuille et dans les projets de développement se sont poursuivis (CHF 242 millions, CHF 131 millions l’année précédente). Les revenus locatifs se sont accrus de 16% à CHF 55.0 millions (année précédente: CHF 47.5 millions), ce qui correspond sur une base comparable (like-for-like) à une hausse de 1.7% (année précédente: 1.9%). Par rapport à l’année précédente (3.5%), le taux de vacance a de nouveau pu être réduit et se monte à 2.9%, un taux bas en comparaison du secteur.
Les charges liées aux immeubles reflètent les besoins de rénovation légèrement plus élevés de certains immeubles nouvellement acquis. Compte tenu des revenus locatifs plus élevés et des taux d’escompte plus bas, les gains de réévaluation se sont montés à CHF 24.2 millions (année précédente: CHF 25.0 millions). Grâce à la vente de certains immeubles, des gains de cession d’un montant de CHF 12.8 millions ont été enregistrés (année précédente: CHF 0.7 million).
Globalement, le résultat d’exploitation (EBIT) dans le segment Properties s’est accru de 24% à CHF 71.9 millions (année précédente: 58.0 millions). À la fin de l’année, la valeur du portefeuille a pu être augmentée de 20% à CHF 1,345 millions (année précédente: CHF 1,121 millions) et se base sur un état locatif annuel de CHF 57.7 millions. À la date de référence, le portefeuille comprenait 157 immeubles avec 2,911 unités résidentielles.
Segment Real Estate Services – réorganisation terminée
Dans le segment Real Estate Services, le chiffre d’affaires a été, avec un montant de CHF 148 millions, légèrement supérieur à l’année précédente. Alors que les résultats dans le secteur Property Management ont été supérieurs aux attentes, 2018 a été une année exigeante pour le secteur Facility Services, marquée par le rebranding de tous les services de conciergerie sous une seule marque et par des coûts de réorganisation correspondants. Le résultat d’exploitation (EBIT) réalisé dans le segment Real Estate Services a atteint CHF 7.7 millions (année précédente: CHF 7.8 millions) et la marge EBIT s’est montée à 5.2% (année précédente: 5.3%).
Dans le Property Management, le chiffre d’affaires a connu une croissance organique de 1.9% malgré des ajustements au niveau des mandats. Les mesures d’amélioration du résultat mises en place les années précédentes ont permis d’augmenter encore la rentabilité opérationnelle. Grâce à la conclusion de nouveaux contrats de mandat, le volume de location géré a pu être augmenté à CHF 1.74 milliard (année précédente: CHF 1.68 milliard).
Le chiffre d’affaires de Facility Services a connu comme prévu une évolution plus modérée, avec une croissance organique de 0.4%, un niveau quasiment identique à l’année précédente. Les coûts dus à la fusion des marques se sont répercutés sur la marge EBIT. La réorganisation de cette activité a été concrétisée avec succès, créant ainsi les bases permettant la poursuite de la croissance et une rentabilité plus élevée.
Bilan très solide – loan-to-value toujours bas avec un taux de 41%
Le total du bilan a augmenté au 31 décembre 2018 de 15% à CHF 1.4 milliard avec un ratio de fonds propres confortable de plus de 40%. Les dettes financières porteuses d’intérêt ont conduit à un loan-to-value de 41%, un taux bas en comparaison du secteur. La provision significative pour impôts différés s’est accrue pour se monter à CHF 178 millions (année précédente: CHF 155 millions).
Assemblée générale 2019
Le versement d’un dividende inchangé de CHF 2.35 par action, sous la forme d’un prélèvement sur les réserves issues d’apports de capitaux, sera proposé aux actionnaires d’Investis lors de l’assemblée générale du 29 avril 2019 à Zurich. Cela correspond à un ratio de distribution du dividende de 55%. Tous les membres du Conseil d’administration et du Comité de rémunération se mettent à disposition en vue d'une réélection.
Événements postérieurs à la date de clôture
En février 2019, Investis a placé un nouvel emprunt obligataire à hauteur de CHF 140 millions, avec un coupon de 0.773% et une échéance de deux ans. Les fonds ainsi levés ont servi au refinancement de l'emprunt obligataire du même montant arrivé à échéance en février 2019.
La mise en œuvre de la stratégie de financement par une dette senior non sécurisée (unsecured senior debt) a été effectuée avec succès au premier trimestre 2019. Un premier contrat de crédit sans garantie a pu être conclu à la mi-mars 2019.
La vente déjà annoncée de la filiale à 100% Régie du Rhône Crans-Montana SA, Lens, a été concrétisée comme prévu le 28 février 2019. Investis a par ailleurs vendu la moitié de ses actions au sein de la société de développement La Foncière de la Dixence et continue à y détenir une participation de 41.7% au 25 mars 2019.
Investis a mandaté CBRE (Geneva) SA en tant qu’expert externe indépendant pour l’estimation de l’ensemble du portefeuille immobilier. CBRE effectuera pour la première fois les évaluations dans le cadre des résultats semestriels 2019 et succède ainsi à Wüest Partner AG après six ans d'excellente collaboration dans cette fonction.
Environnement de marché et perspectives 2019
Le portefeuille d’Investis est composé principalement d’immeubles d’habitation dans le segment de prix moyen et bénéficiant d’une situation centrale dans la région de l’arc lémanique. La forte demande en raison de la persistance des mouvements migratoires, associée au changement démographique et à un faible taux d’objets neufs dans des situations centrales, continue de se répercuter de manière positive sur la situation en matière de location.
Pour le segment Real Estate Services, la situation reste exigeante. L’automatisation croissante des processus opérationnels permet des processus de travail plus courts et plus efficaces. Au cours de l’exercice écoulé, Investis a pris des participations au sein de start-up innovantes dans le secteur immobilier afin de développer ensemble des solutions numériques.
Le monde du travail est également en mutation aujourd’hui. Le besoin de flexibilité s’est fortement accru et les bureaux classiques sont de plus en plus remplacés par des espaces de coworking (espaces de travail partagés). Investis n’est pas resté insensible à cette tendance et a élaboré un premier projet pilote sous la marque «OurPlace». Le premier emplacement OurPlace se trouve dans un immeuble d’Investis à Morges et a été récemment inauguré.
Investis célèbre en 2019 son 25e anniversaire et donc également son histoire à succès riche en événements. Grâce au modèle d’affaires, à la stratégie et à la politique de placement choisis, le Conseil d’administration et la direction du groupe sont convaincus d’être toujours bien positionnés dans un contexte de marché exigeant pour poursuivre cette histoire à succès.
Investis prévoit de continuer à développer durablement son portefeuille immobilier grâce à l’acquisition d’immeubles de placement dans des endroits attrayants, avec un accent sur la région de l’arc lémanique. L’autre objectif à moyen terme pour 2019, la marge d’EBIT élevée à un chiffre dans le segment Real Estate Services, est confirmé.
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