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Le monde à l’envers : des hypothèques sur 10 ans presque aussi intéressantes que celles sur 5 ans
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Baromètre des Hypothèques Comparis pour le deuxième trimestre 2019
Les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans continuent de dévisser au deuxième trimestre de l’année en cours. À la fin juin 2019, le taux indicatif se situait à 1,10 % contre 1,20 % à la fin mars. Les taux indicatifs pour les hypothèques sur cinq ans enregistrent un léger recul de deux points de base, terminant à 0,95 %. Les hypothèques sur deux ans ont baissé, elles aussi : leur taux indicatif s'élève désormais à 0,88 % alors qu’il était encore de 0,92 % à la fin mars.
Une bonne solvabilité permet d’obtenir des hypothèques à taux fixe dès 0,70 % sur dix ans ou à partir de 0,44 % sur cinq ans. Même les hypothèques fixes sur 15 ans sont maintenant passées sous la barre des 1 %. C’est ce que montrent les chiffres de HypoPlus, un courtier en hypothèques indépendant partenaire de Comparis.
La courbe de la structure des taux se tasse
On observe également des mouvements significatifs dans la fourchette des taux sur différentes durées. « Les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont à deux doigts de ceux des hypothèques fixes sur cinq ou deux ans », constate Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis. Il décrit la situation comme étant le monde à l’envers. En effet, jusqu’à présent les clients optant pour une hypothèque à échéance longue s’acquittaient d’une prime de risque notable.
À titre de comparaison, à la fin du deuxième trimestre 2018, une hypothèque à taux fixe sur dix ans à 1,56 % affichait encore un écart de 45 points de base par rapport à une hypothèque fixe sur cinq ans. Un an plus tard, cette différence n'est plus que de 15 points de base. L’écart de taux entre les hypothèques sur deux et sur dix ans s’est même aplani au point de passer de 60 points de base fin juin 2018 à 22 points actuellement. En l’espace d’un an, l’écart entre les hypothèques sur deux ans et celles sur cinq ans a oscillé entre 5 et 17 points de base.
Hypothèques à long terme encore plus attrayantes
Le niveau des taux pour une hypothèque fixe sur dix ans, par exemple, est déterminé avant tout en fonction du niveau du Swap sur dix ans. Depuis mai dernier, celui-ci est une nouvelle fois négatif, après l’avoir également été en 2015 et en 2016. Depuis début 2015, le Swap évolue la majeure partie du temps en deçà du seuil de 0 % pour une hypothèque fixe sur cinq ans. « Les hypothèques fixes à échéances longues ont donc encore gagné en attractivité par rapport aux produits à court et à moyen terme », explique F. Papp.
Pour le calcul d’un taux hypothécaire, les banques n’opèrent pas avec des taux négatifs. Elles utilisent bien plutôt le taux plancher de 0 % qu’elles majorent de leur marge. Il ajoute également que le Swap étant actuellement en zone négative, tant pour les hypothèques sur dix que sur cinq ans, il est peu probable que l’écart entre ces hypothèques fixes s’amenuise encore beaucoup.
L’expert Argent de Comparis s’attend en revanche à ce que les acteurs du marché situés dans le haut du panier revoient leurs taux indicatifs à la baisse. Cette situation maintient donc les taux indicatifs moyens sous pression. Il n'est pas impossible que pour les hypothèques fixes sur dix ans, la barre psychologique des 1 % soit franchie dans les trimestres à venir.
Perte de terrain des hypothèques LIBOR
En ce qui concerne les types d’hypothèques, F. Papp constate là aussi une situation inhabituelle : dans de nombreux cas, les hypothèques fixes sont même plus intéressantes que les hypothèques LIBOR. Sur la base du LIBOR à trois mois et d’un contrat-cadre de trois ans, une hypothèque LIBOR se situe actuellement à 0,59 %. Une bonne solvabilité permet d’obtenir des hypothèques à taux fixe sur cinq ans dès 0,44 % ou à partir de 0,57 % sur sept ans.
Selon l’expert, l’attractivité des hypothèques LIBOR est globalement modérée dans le contexte actuel des marchés financiers suivant une courbe de taux plane à des niveaux bas record. La décision en faveur ou non d’une hypothèque LIBOR dépendra alors de la propension personnelle au risque ainsi que de l’évolution future des taux.
Demande affectée par des facteurs exceptionnels
Par rapport aux trois premiers mois de cette année, la demande pour les échéances à moyen terme (4 à 6 ans) a connu une augmentation au cours de deuxième trimestre 2019, passant à 20,4 % (+2,5 %). À l’inverse, la demande en hypothèques à échéances courtes (1 à 3 ans) ainsi qu’en hypothèques longues (7 à 15 ans) a reculé respectivement de 0,9 % à 2,9 % et de 1,6 % à 76,7 %.
La croissance enregistrée auprès des hypothèques à moyen terme s'explique essentiellement par une approche agressive de la part de certains établissements et doit donc être considérée isolément. D’après F. Papp, le marché évolue globalement vers les échéances à long terme.
Dans quelle direction vont évoluer les taux ?
Les financements hypothécaires n'ont jamais été si bon marché qu’actuellement. Mais déceler le moment idéal pour emprunter continue malgré tout à relever du hasard. Sous l’influence de développements économiques, les taux peuvent à tout moment grimper ou bien dégringoler.
Revues à la baisse aux États-Unis, et avant en Europe, les prévisions économiques ne laissent guère augurer d’une reprise prochaine des taux. Dans la zone Euro, peu de mesures s'imposent en ce qui concerne l’inflation, son niveau (situation juin 2019) se maintenant à 1,2 % et étant donc nettement inférieur à l’objectif de la Banque centrale européenne (BCE) fixé sous la barre des 2 %.
« Autant d’éléments qui font qu’un revirement prochain des taux en Europe, et du même coup, en Suisse, est peu probable », conclut F. Papp.
Base des données
Les données relatives aux taux d'intérêt s'appuient sur les taux indicatifs de plus de 50 établissements de prêt, lesquels sont actualisés quotidiennement et publiés dans l’aperçu des taux. L'expérience montre que, dans la plupart des cas, les taux indiqués dans les offres d’hypothèques sont inférieurs aux taux indicatifs officiels. L'analyse a porté, pour les différentes échéances recherchées, sur les demandes de financement soumises par des personnes ayant obtenu un conseil indépendant auprès de HypoPlus, un service partenaire de comparis.ch. Le prochain Baromètre des Hypothèques paraîtra mi-octobre 2019.
Les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans continuent de dévisser au deuxième trimestre de l’année en cours. À la fin juin 2019, le taux indicatif se situait à 1,10 % contre 1,20 % à la fin mars. Les taux indicatifs pour les hypothèques sur cinq ans enregistrent un léger recul de deux points de base, terminant à 0,95 %. Les hypothèques sur deux ans ont baissé, elles aussi : leur taux indicatif s'élève désormais à 0,88 % alors qu’il était encore de 0,92 % à la fin mars.
Une bonne solvabilité permet d’obtenir des hypothèques à taux fixe dès 0,70 % sur dix ans ou à partir de 0,44 % sur cinq ans. Même les hypothèques fixes sur 15 ans sont maintenant passées sous la barre des 1 %. C’est ce que montrent les chiffres de HypoPlus, un courtier en hypothèques indépendant partenaire de Comparis.
La courbe de la structure des taux se tasse
On observe également des mouvements significatifs dans la fourchette des taux sur différentes durées. « Les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont à deux doigts de ceux des hypothèques fixes sur cinq ou deux ans », constate Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis. Il décrit la situation comme étant le monde à l’envers. En effet, jusqu’à présent les clients optant pour une hypothèque à échéance longue s’acquittaient d’une prime de risque notable.
À titre de comparaison, à la fin du deuxième trimestre 2018, une hypothèque à taux fixe sur dix ans à 1,56 % affichait encore un écart de 45 points de base par rapport à une hypothèque fixe sur cinq ans. Un an plus tard, cette différence n'est plus que de 15 points de base. L’écart de taux entre les hypothèques sur deux et sur dix ans s’est même aplani au point de passer de 60 points de base fin juin 2018 à 22 points actuellement. En l’espace d’un an, l’écart entre les hypothèques sur deux ans et celles sur cinq ans a oscillé entre 5 et 17 points de base.
Hypothèques à long terme encore plus attrayantes
Le niveau des taux pour une hypothèque fixe sur dix ans, par exemple, est déterminé avant tout en fonction du niveau du Swap sur dix ans. Depuis mai dernier, celui-ci est une nouvelle fois négatif, après l’avoir également été en 2015 et en 2016. Depuis début 2015, le Swap évolue la majeure partie du temps en deçà du seuil de 0 % pour une hypothèque fixe sur cinq ans. « Les hypothèques fixes à échéances longues ont donc encore gagné en attractivité par rapport aux produits à court et à moyen terme », explique F. Papp.
Pour le calcul d’un taux hypothécaire, les banques n’opèrent pas avec des taux négatifs. Elles utilisent bien plutôt le taux plancher de 0 % qu’elles majorent de leur marge. Il ajoute également que le Swap étant actuellement en zone négative, tant pour les hypothèques sur dix que sur cinq ans, il est peu probable que l’écart entre ces hypothèques fixes s’amenuise encore beaucoup.
L’expert Argent de Comparis s’attend en revanche à ce que les acteurs du marché situés dans le haut du panier revoient leurs taux indicatifs à la baisse. Cette situation maintient donc les taux indicatifs moyens sous pression. Il n'est pas impossible que pour les hypothèques fixes sur dix ans, la barre psychologique des 1 % soit franchie dans les trimestres à venir.
Perte de terrain des hypothèques LIBOR
En ce qui concerne les types d’hypothèques, F. Papp constate là aussi une situation inhabituelle : dans de nombreux cas, les hypothèques fixes sont même plus intéressantes que les hypothèques LIBOR. Sur la base du LIBOR à trois mois et d’un contrat-cadre de trois ans, une hypothèque LIBOR se situe actuellement à 0,59 %. Une bonne solvabilité permet d’obtenir des hypothèques à taux fixe sur cinq ans dès 0,44 % ou à partir de 0,57 % sur sept ans.
Selon l’expert, l’attractivité des hypothèques LIBOR est globalement modérée dans le contexte actuel des marchés financiers suivant une courbe de taux plane à des niveaux bas record. La décision en faveur ou non d’une hypothèque LIBOR dépendra alors de la propension personnelle au risque ainsi que de l’évolution future des taux.
Demande affectée par des facteurs exceptionnels
Par rapport aux trois premiers mois de cette année, la demande pour les échéances à moyen terme (4 à 6 ans) a connu une augmentation au cours de deuxième trimestre 2019, passant à 20,4 % (+2,5 %). À l’inverse, la demande en hypothèques à échéances courtes (1 à 3 ans) ainsi qu’en hypothèques longues (7 à 15 ans) a reculé respectivement de 0,9 % à 2,9 % et de 1,6 % à 76,7 %.
La croissance enregistrée auprès des hypothèques à moyen terme s'explique essentiellement par une approche agressive de la part de certains établissements et doit donc être considérée isolément. D’après F. Papp, le marché évolue globalement vers les échéances à long terme.
Dans quelle direction vont évoluer les taux ?
Les financements hypothécaires n'ont jamais été si bon marché qu’actuellement. Mais déceler le moment idéal pour emprunter continue malgré tout à relever du hasard. Sous l’influence de développements économiques, les taux peuvent à tout moment grimper ou bien dégringoler.
Revues à la baisse aux États-Unis, et avant en Europe, les prévisions économiques ne laissent guère augurer d’une reprise prochaine des taux. Dans la zone Euro, peu de mesures s'imposent en ce qui concerne l’inflation, son niveau (situation juin 2019) se maintenant à 1,2 % et étant donc nettement inférieur à l’objectif de la Banque centrale européenne (BCE) fixé sous la barre des 2 %.
« Autant d’éléments qui font qu’un revirement prochain des taux en Europe, et du même coup, en Suisse, est peu probable », conclut F. Papp.
Base des données
Les données relatives aux taux d'intérêt s'appuient sur les taux indicatifs de plus de 50 établissements de prêt, lesquels sont actualisés quotidiennement et publiés dans l’aperçu des taux. L'expérience montre que, dans la plupart des cas, les taux indiqués dans les offres d’hypothèques sont inférieurs aux taux indicatifs officiels. L'analyse a porté, pour les différentes échéances recherchées, sur les demandes de financement soumises par des personnes ayant obtenu un conseil indépendant auprès de HypoPlus, un service partenaire de comparis.ch. Le prochain Baromètre des Hypothèques paraîtra mi-octobre 2019.
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