Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes ou EHPAD constituent des opportunités d’investissement intéressantes grâce à une rentabilité allant de 4,4 à 5,2%. Ces investissements restent peu risqués en raison de la demande grandissante et de la carence d’établissements publics, à condition de bien choisir les intervenants.

Pourquoi investir dans un EHPAD ?

Les EHPAD, un investissement peu risqué :

La population française continue de vieillir du fait de l’augmentation de l’espérance de vie. En 2060, il y aura 74 millions d’habitants dont 24 millions de + 60 ans avec 12 millions de + 75 ans et 5 millions de + 85 ans.

Les Pouvoirs Publics appliquent une stricte réglementation pour l’ouverture de tout nouvel établissement mais l’offre reste très inférieure aux besoins. La France accuse un important déficit de logements et la demande croît à très grande vitesse. On estime les besoins à 10 000 nouvelles places environ par an pendant plusieurs décennies.

Ce secteur a une lisibilité tout à fait exceptionnelle : à la différence d’autres secteurs dont l’analyse repose sur des éléments conjoncturels, les EHPAD bénéficient de données démographiques dont l’inversion est extrêmement longue.

La rentabilité des EHPAD :

Les EHPAD bénéficient d’une rentabilité élevée car face à la carence des Pouvoirs Publics, l’offre privée se développe du fait de performances alléchantes: une rentabilité entre 4.40% et 5.20%

Ce type d’investissement EHPAD est peu risqué bien que le choix d’un intervenant sérieux et de qualité soit essentiel, comme pour tout investissement. Des Sociétés importantes, certaines cotées en Bourse, sont des opérateurs expérimentés, solvables, qui assurent une parfaite exploitation et sécurisent ainsi l’investissement.

C’est mon devoir de conseil que de sélectionner soigneusement ces exploitants pour éviter toute sinistralité. Contactez-moi pour discuter de votre investissement en EHPAD.

Le bail commercial en EHPAD

Le cadre juridique du bail commercial assure une totale transparence à l’investissement.

Le bail fixe les droits et les obligations du Bailleur (l’Investisseur) et du Preneur (le Gestionnaire):

• La durée ferme (souvent 11 ans et plus).
• Le montant des loyers, sa revalorisation et sa périodicité.
• La répartition des charges.

L’entretien et les travaux sont à la charge du Preneur (l’Exploitant) et ceci souvent à la demande de l’Exploitant qui souhaite maîtriser son outil de travail. Seule la taxe foncière est à la charge du Bailleur (l’Investisseur). Les travaux prévus à l’article 606 du Code Civil (1) et les mises aux normes sont bien souvent à la charge du Gestionnaire.

Le choix du gestionnaire de l’EHPAD doit être le 1er critère à prendre en considération. Pour que les clauses du bail soient respectées, il doit être nécessairement signé par un Gestionnaire solvable, expérimenté dans la gestion des EHPAD avec un juste loyer. Comme indiqué précédemment, c’est mon devoir de conseil de vous présenter des Gestionnaires répondant à ces critères.

La fiscalité de l’investissement en EHPAD

Vous avez le choix entre 2 dispositifs fiscaux pour rentabiliser votre investissement en EHPAD :

Le dispositif Censi-Bouvard : Pour défiscaliser tout ou partie de ses impôts et avoir un revenu performant et sécurisé lié au secteur.

L’investissement sous statut LMNP classique : Pour les Investisseurs souhaitant se constituer à terme un revenu locatif net d’impôt. Investir dans un EHPAD est en effet une excellente solution pour se constituer un revenu complémentaire et ne pas payer d’impôt sur ce revenu.

Faites-vous accompagner dès maintenant pour investir dans un EHPAD avec un exploitant sérieux et professionnel !

(1) L’article  606 Code Civil: Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

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