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Loi Borloo populaire
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Le texte portant Engagement National pour le Logement (ENL) a été voté le 13 juillet 2006 et promulguée le 16 juillet 2006. Des décrets et des arrêtés sont venus la compléter au cours du mois de juillet et août.
Ce texte voulu par le Ministre de l'Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement, Jean-Louis Borloo, répond à un désir d'intervenir sur le marché du logement dit « intermédiaire » et de corriger les effets jugés néfastes du dispositif Robien (ce dispositif ne disparaît pas : il est adapté et l'investisseur aura le choix du dispositif au moment de sa déclaration d'impôt, à condition toutefois de satisfaire aux critères imposés).
Le dispositif amortissable dit « Loi Borloo Populaire » ressemble fortement à la loi Besson qui avait été remplacée le 3 avril 2003 par le dispositif Robien. Il est censé produire des logements locatifs plus accessibles aux classes moyennes. Il propose de compenser une intéressante carotte fiscale par la contrainte de plafonner leur loyer et de choisir des locataires dont les revenus sont également limités.
Le dispositif Borloo comporte deux volets qui bénéficient tous deux des mêmes du même statut : le Borloo Neuf et le Borloo Réhabilité.
Le dispositif
Tous les contribuables sont concernés. Le dispositif est réservé aux investisseurs ayant acquis à compter du 1er Janvier 2006 un logement nu destiné à la location à usage d'habitation principale. Sous certaines conditions concernant le niveau des loyers et les ressources du locataire, l'investisseur pourra bénéficier d'un amortissement du bien jusqu'à 65 % du montant total de l'achat (immobilier et frais d'acquisition)
« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière.
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. »
Les logements concernés
Les logements concernés par le statut « Borloo neuf » sont :
Les acquisitions de logements neufs ou en état de futur achèvement (VEFA).
On entend par là les logements qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Cela concerne aussi les logements loués nus dans une résidence de retraite ou étudiante.
Les acquisitions de logements réhabilités à condition qu'ils aient été soumis à la TVA immobilière.
Dans ce cas la déduction au titre de l'amortissement est applicable au même titre que pour les logements neufs.
La déduction est alors calculée sur le prix de l'acquisition des locaux auquel s'ajoute le montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement débute le jour de l'achèvement des travaux.
Les logements devant être réhabilités doivent répondre à au moins six critères de performances techniques parmi les suivants
absence de risque d'accessibilité au plomb
pas de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante
sécurisation de l'alimentation électrique
conditions minimales de surface et de volume habitable
sécurité de l'installation au gaz
évacuation des eaux usées et eaux vannes
existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
WC séparé des pièces principales
protection solaire sur les baies exposées
isolation des combles pour les logements situés sous ceux-ci
équipement de chauffage centralisé ou individuel
ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2,9 W/m²K
Avantage fiscal
L'avantage fiscal se traduit par un amortissement : il est égal à :
6 % de montant de l'acquisition (frais d'acquisition compris) pendant sept ans, soit 42 %.
4 % pendant les deux années suivantes, soit 8 %
Au bout de 9 ans l'investissement sera amorti à 50 %, vous avez la possibilité d'opter pour deux périodes de 3 ans en bénéficiant d'un amortissement de 2,5 %.
Dans ce cas l'amortissement total au terme des quinze années sera de 65 %.
Durant cette période l'abattement forfaitaire sur les revenus est fixé à 30 % voire 45 % pour les logements loués dans le cadre d'une convention sociale.
Engagements à respecter
Le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du contribuable.
Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un de ces engagements les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise.
Les cas suivants ne seront pas considérés comme une rupture si :
l'un des deux époux soumis à imposition commune est invalide
l'un des deux époux soumis à imposition commune est perd son emploi
le décès du contribuable ou de son époux
« Le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des engagements définis au présent h n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l'année de la rupture de l'engagement et l'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s'applique pas. »
Plafonnement des loyers et conditions de ressources des locataires
Plafonnement des loyers : les conditions de plafonnement de loyer sont fixées par décret chaque année. Quatre zones ont été définies :
ZONE A : 15,92 euros le m²
Zone B1 : 11,06 euros le m²
ZONE B2 : 9,04 euros le m²
ZONE C : 6,63 euros le m²
Conditions de ressources
Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens du de l'article 1417 du code général des impôts, figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
« Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1 er janvier, selon les mêmes modalités que les plafonds de ressources prévus à l'article 2 duodecies . « Les personnes à charge pour l'application des présentes dispositions s'entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du code général des impôts. »
ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
Personne seule 32 268 23 968 21 971 21 822
Couple 48 226 35 198 32 265 29 332
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 57 971 42 138 38 627 35 115
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 69 440 50 996 46 747 42 497
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 82 204 59 855 54 867 49 879
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 92 502 67 517 61 890 56 264
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 10 308 + 7 667 + 7 028 + 6 389
Ce texte voulu par le Ministre de l'Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement, Jean-Louis Borloo, répond à un désir d'intervenir sur le marché du logement dit « intermédiaire » et de corriger les effets jugés néfastes du dispositif Robien (ce dispositif ne disparaît pas : il est adapté et l'investisseur aura le choix du dispositif au moment de sa déclaration d'impôt, à condition toutefois de satisfaire aux critères imposés).
Le dispositif amortissable dit « Loi Borloo Populaire » ressemble fortement à la loi Besson qui avait été remplacée le 3 avril 2003 par le dispositif Robien. Il est censé produire des logements locatifs plus accessibles aux classes moyennes. Il propose de compenser une intéressante carotte fiscale par la contrainte de plafonner leur loyer et de choisir des locataires dont les revenus sont également limités.
Le dispositif Borloo comporte deux volets qui bénéficient tous deux des mêmes du même statut : le Borloo Neuf et le Borloo Réhabilité.
Le dispositif
Tous les contribuables sont concernés. Le dispositif est réservé aux investisseurs ayant acquis à compter du 1er Janvier 2006 un logement nu destiné à la location à usage d'habitation principale. Sous certaines conditions concernant le niveau des loyers et les ressources du locataire, l'investisseur pourra bénéficier d'un amortissement du bien jusqu'à 65 % du montant total de l'achat (immobilier et frais d'acquisition)
« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière.
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. »
Les logements concernés
Les logements concernés par le statut « Borloo neuf » sont :
Les acquisitions de logements neufs ou en état de futur achèvement (VEFA).
On entend par là les logements qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Cela concerne aussi les logements loués nus dans une résidence de retraite ou étudiante.
Les acquisitions de logements réhabilités à condition qu'ils aient été soumis à la TVA immobilière.
Dans ce cas la déduction au titre de l'amortissement est applicable au même titre que pour les logements neufs.
La déduction est alors calculée sur le prix de l'acquisition des locaux auquel s'ajoute le montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement débute le jour de l'achèvement des travaux.
Les logements devant être réhabilités doivent répondre à au moins six critères de performances techniques parmi les suivants
absence de risque d'accessibilité au plomb
pas de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante
sécurisation de l'alimentation électrique
conditions minimales de surface et de volume habitable
sécurité de l'installation au gaz
évacuation des eaux usées et eaux vannes
existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
WC séparé des pièces principales
protection solaire sur les baies exposées
isolation des combles pour les logements situés sous ceux-ci
équipement de chauffage centralisé ou individuel
ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2,9 W/m²K
Avantage fiscal
L'avantage fiscal se traduit par un amortissement : il est égal à :
6 % de montant de l'acquisition (frais d'acquisition compris) pendant sept ans, soit 42 %.
4 % pendant les deux années suivantes, soit 8 %
Au bout de 9 ans l'investissement sera amorti à 50 %, vous avez la possibilité d'opter pour deux périodes de 3 ans en bénéficiant d'un amortissement de 2,5 %.
Dans ce cas l'amortissement total au terme des quinze années sera de 65 %.
Durant cette période l'abattement forfaitaire sur les revenus est fixé à 30 % voire 45 % pour les logements loués dans le cadre d'une convention sociale.
Engagements à respecter
Le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du contribuable.
Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un de ces engagements les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise.
Les cas suivants ne seront pas considérés comme une rupture si :
l'un des deux époux soumis à imposition commune est invalide
l'un des deux époux soumis à imposition commune est perd son emploi
le décès du contribuable ou de son époux
« Le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des engagements définis au présent h n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l'année de la rupture de l'engagement et l'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s'applique pas. »
Plafonnement des loyers et conditions de ressources des locataires
Plafonnement des loyers : les conditions de plafonnement de loyer sont fixées par décret chaque année. Quatre zones ont été définies :
ZONE A : 15,92 euros le m²
Zone B1 : 11,06 euros le m²
ZONE B2 : 9,04 euros le m²
ZONE C : 6,63 euros le m²
Conditions de ressources
Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens du de l'article 1417 du code général des impôts, figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
« Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1 er janvier, selon les mêmes modalités que les plafonds de ressources prévus à l'article 2 duodecies . « Les personnes à charge pour l'application des présentes dispositions s'entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du code général des impôts. »
ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
Personne seule 32 268 23 968 21 971 21 822
Couple 48 226 35 198 32 265 29 332
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 57 971 42 138 38 627 35 115
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 69 440 50 996 46 747 42 497
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 82 204 59 855 54 867 49 879
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 92 502 67 517 61 890 56 264
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 10 308 + 7 667 + 7 028 + 6 389
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