Le Bail Vert est une annexe environnementale au bail commercial des locaux tertiaires de plus de 2000 m2 à usage de bureaux ou commercial.

En fait un nouveau type de diagnostic de performance énergétique, qui a l'intérêt d'impliquer à la fois le locataire et le bailleur. Il est institué par la loi Grenelle II et précisé par son décret d'application Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 qui le rend obligatoire à partir du 1er janvier 2012 pour les baux renouvelés et du 14 juillet 2013 pour les baux en cours.

S'adressant réglementairement aux professionnels de l'immobilier, propriétaires de bâtiments à usage de bureau ou commercial, il permet de porter à leur connaissance et à celle des locataires les caractéristiques environnementales de consommations et de rejets des équipements et des bâtiments, dans le but de faciliter la mise en œuvre des mesures d'améliorations environnementales. (objectif de diminuer les consommations de 20 % entre 2006 et 2020)

Il se traduit par l'obligation d'établir un bilan environnemental périodique (dont la périodicité reste à préciser), financé par le bailleur, qui porte sur :

• le descriptif et les caractéristiques énergétiques des équipements de traitement des déchets, de chauffage, de refroidissement, de ventilation et d'éclairage.
• Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements
• Les consommations annuelles d'eau des locaux
• La quantité annuelle de déchets générée.

Cette démarche impose des obligations pour le bailleur et pour le preneur.

• Les éventuelles améliorations apportées entraineront une diminution des charges pour le preneur, le loyer sera alors indexé (augmenté ou non) en proportion pour le bailleur ; une répartition des coûts et de la réalisation des travaux entre bailleur/preneur.
• L'obligation pour le preneur de laisser le propriétaire exécuter les travaux : selon l'article 1723 du Code civil français, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme des lieux loués et ne peuvent donc effectuer des travaux sans le consentement du preneur. Néanmoins, les articles 1723 et 1724 du Code civil français ne sont pas des dispositions impératives, des parties au contrat de bail peutvent déroger aux dispositions et permettre au bailleur d'effectuer des travaux d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment, sans le consentement exprès du preneur.

• Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposeront aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. Si le coût des travaux réalisés par le bailleur devait être pris en charge par le locataire, en vertu du contrat de bail, le locataire doit rembourser le coût des travaux. Le coût de la conformité travaux demandés par les autorités administratives doit être expressément prévue dans le contrat de bail.

Combien ça coûte ?

Pour que cette démarche soit efficace, il faut aussi prévoir de faire réaliser un audit par un cabinet spécialisé. « Cette prestation de suivi de la performance environnementale coûte entre 1.500 et 2.000 euros », précise Claire Nobilet, consultante du cabinet Sequovia dans la tribune.fr.

Faisabilité technique

Un plan d'améliorations est adapté pour chaque site. Il peut se présenter sous forme de fiches actions qui récapitulent les propositions d'améliorations. Ces fiches sont propres à chaque équipement ou bâtiment et elles présentent, outre l'action à mener :

• Ses objectifs
• Ses avantages / ses limites
• La responsabilité de sa mise en œuvre
• Son coût et sa faisabilité technique
• Son gain énergétique

Les actions peuvent être priorisées par le bailleur selon un programme d'actions qu'il décidera de planifier suivant son enveloppe budgétaire, entre,par exemple :

• actions immédiates permettant de réduire les consommations sans engager d'investissement
• actions prioritaires avec un fort potentiel d'amélioration énergétique
• actions stratégiques entrainant une forte modification de l'activité.

Un Comité environnemental réunissant périodiquement les intervenants impliqués dans la gestion des locaux qui validera les actions d'améliorations, leur planification et la recherche de solutions mutuellement satisfaisantes.

Le toolkit du Groupe de travail UK BBP Green Lease [1] précise les éléments de faisabilité technique.

Green Lease Library

Pour ceux qui n'aiment pas lire l'anglais : "Green lease et annexe environnementale modèles et exemples de clauses" par le cabinet Herbert Smith en document joint.

Évolutions du bail vert à partir de 2013

C'est une mesure évolutive.
A partir de 2013, le diagnostic devra calculer les émissions de gaz à effet de serre.
A partir de 2017, il devrait être obligatoire pour les bâtiments à chauffage ou climatisation collectifs ( permis de construire postérieur à juin 2001).
Un état des risques naturels et technologiques (ou risque de pollution du sol) devrait être joint aux baux commerciaux. Le constat d'exposition au plomb devrait aussi s'étendre au delà des seuls immeubles résidentiels.

Retour d'expérience, l'exemple anglo-saxon

Green Lease
Aux États Unis on imaginerait le bail vert sous la forme de locaux d'entreprise tel que Google les conçoit avec salle de jeux pour les employés, sauna, garderie d'enfants, mini cafétéria avec boissons, produits frais, gâteaux ...
mais les critères d'amélioration sont bien environnementaux et sont les mêmes que ceux du Bail Vert : réduire l'impact environnemental dans des domaines tels que l'énergie, de l'eau et des déchets.
Le bail vert est développé et utilisé dans plusieurs pays. Quatre pays anglo-saxons ont crée un ensemble dʼoutils dʼaide (ToolKit) à la mise en place du Green Lease, et communiquent sur cette démarche. Il sʼagit de lʼAustralie, du Royaume-Uni, du Canada, des Etats-Unis.
Le ToolKit contient des conseils et des recommandations pratiques et adaptées à toutes les étapes de base pour permettre aux propriétaires et occupants de bâtiments commerciaux à conclure des accords sur la gestion environnementale des bâtiments qu'ils possèdent et utilisent.

Cependant, différents freins sont à lever : problème de connaissance des consommations privatives réelles, soit à cause de la méconnaissance des équipements, soit à cause de systèmes de mesure individualisés, problème de maintenance adaptée à des équipements de haute technicité, problème de temps de retour tant sur l'investissement que les les économies générées.

Si les aspects techniques peuvent être repris par le Bail Vert, les changements d'habitudes vers un comportement éco-responsable seront peut être moins évidents à mettre en place.